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Résidence principale et SCI attention aux écueils ! 12/12/2015

La détention de la résidence principale au travers d'une SCI relève rarement de bons conseils. En effet, l'objectif poursuivi se révèle souvent erroné quand il n'est pas frauduleux pour certains contribuables.

Bien que ce mode de détention peut être une solution adaptée et judicieuse dans des situations patrimoniales précises poursuivant des objectifs de protection du conjoint ou d'organisation patrimoniale, un petit rappel des règles contraignantes relatives à ce mode de détention permet de mieux appréhender les réelles contraintes de ce choix.

Nous ne reviendrons pas en détail sur la perte des abattements de 30% à l'ISF et de l'abattement de 20% en matière successorale (cela faisant l'objet d'une fiche thématique spécifique), nous nous attacherons aux conséquences pour le conjoint survivant et aux conditions d'occupation du bien (statuts de la SCI).

» Conséquence pour le conjoint survivant : droit temporaire au logement ?
Pour rappel, le conjoint ou partenaire pacsé survivant bénéficie, au jour du décès, d’un droit temporaire au logement sur le bien qui constitue sa résidence principale, sous réserve que ce bien appartienne aux époux ou partenaires pacsés ou relève totalement de la succession. Le droit temporaire au logement est de plein droit pour une durée d’une année. 

On ne peut déroger à ce droit qui emporte également la jouissance des meubles qui garnissent le logement (article 763 du code civil). 

Ce droit temporaire au logement n’existe pas si le bien immobilier est détenu au travers d’une SCI. Le conjoint survivant se retrouve donc potentiellement sans toit si l’actif immobilier fait l’objet d’une succession. Cela est d’autant plus vrai en cas de PACS en l’absence de testament, les partenaires pacsés n’étant pas héritiers l’un de l’autre.

» Conséquence pour le conjoint survivant : droit viager au logement ?
Il en va de même du droit viager du conjoint survivant, bien qu’il ne soit pas d’ordre public comme le droit temporaire, il ne peut s’appliquer dans le cas d’un logement détenu par une SCI. Ce droit viager s’exerce en vertu de l’article 764 du code civil sur le bien occupé effectivement par le conjoint survivant (pas le partenaire de PACS) à titre de résidence principale au jour du décès. Le logement doit appartenir aux époux ou dépendre totalement de la succession.

» Quid de l’occupation gratuite de la résidence principale détenue par une SCI ?
L'occupation gratuite de locaux d'habitation d'une société ne fait pas partie des intérêts d'une personne morale, il convient donc de prévoir expressément cette possibilité dans les statuts ainsi que tous les impôts liés au bien immobilier afin d'éviter tout écueil.

Par ailleurs, il est préférable au regard des associés présents au sein de la SCI de...




Nous consulter sur la détention de votre résidence principale.

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